2014年，在2013年的年报功绩发布会上黄色电影，万科建议了“轻财富重运营”的规划模式。
也即是所谓“小股操盘”的轻财富模式：万科在一些联营协作名堂中不再追求控股，致使会出让部分已有的设备名堂或商用物业股权，但常常这类项野心规划搞定仍会由万科阐扬，万科也可从中收取一定的搞定费、或条款赢得高于股权比例的逾额分派权。字据万科的规划，这么的安排，有助于减少增长对股权融资的依赖性，擢升公司的投资酬报率。
推动轻财富重运营的，是那时的万科董事长王石。
可惜经年累月，王石能决定万科的发展政策，却决定不了我方的气运。
2017年，王石炒鱿鱼走东谈主，郁亮接任；2018年，郁亮喊出来：活下去。
一个冷学问，“房住不炒”是2016年建议来的。
而直到2021年，恒大、融创、碧桂园还在重财富跋扈推广。
在视线和模式上，王石远远动身点于他的同业们。
一、房地产的财富
和传统企业不同，房地产企业险些很难在当地成就自主权较高的全资子公司。
原因很浅薄，房地产最紧迫的财富是地盘。想拿地，必须要和当地打交谈。强龙难压地头蛇，大部分房企巨头拿地的惟一花样即是和当地的中小地产公司合作，成就结伴公司，沿途拿地沿途教悔。
（知谈为什么要建长入大市集了吗？）
结伴公司的合手股比例很有学问，字据司帐准则，具有本色限度权，岂论合手股几许，王人要并表。
一般而言，跨越50%就要并表，不然要给事务所评释情理。
并表不错把子公司的营收、利润、财富王人并吞进来，不错壮大公司的财务报表；不并表不需要并吞营收和财富，但利润要通过投资收益拿进来。
从杀青利润上来说，并不并表莫得鉴识，但营收和财富畛域会受到影响。
40%-60%之间的合手股比例，成了房企巨头和处所房地产企业博弈的砝码。
王石的念念路就很浅薄：我不追求畛域，能不并表就不并表，把好看留给合作伙伴，我方只消利润，同期靠万科庞杂的品牌影响力获取超出股权的限度力。
赢利的时辰黄色电影，利润我来赚；有风险的时辰，合作伙伴来扛。
唯有对房地产的趋势看得绝对的东谈主，才会有这么的松懈。
为什么大部分房地产企业王人追求并表呢？
因为畛域越大越容易贷款（上杠杆），杠杆越多畛域越大，造成钱滚钱。
咱们终其一世，王人裹带在期间的车轮下。能在巅峰技艺瘦身的企业家，口角常有远见的。
二、亏本的万科
郁亮扔掉“轻财富重运营”之后不久，就又拾回来了。
是以，这篇著述的题目里讲，王石回来了。
王石的理念回来了，并不是王石本东谈主回来了。他还在忙着烧红烧肉。
原因有两个方面，一是郁亮自己即是受王石影响比拟深的选手，他作念大财富畛域是迫于场合，到了新场合下照旧回来初志；二是王石离任后，万科的财务团队基本上依然是原班东谈主马，几经交交班，新上任的年青好意思女CFO看似新东谈主，其实她2008年从江财司帐硕士（本科在中科大）毕业就在万科财务部了。
可见轻财富重运营是万科的集体贤慧，亦然行业动身点的顶级理念。
刚刚发布的半年报显现，上半年万科集团杀青贸易收入1427.8亿元，同比下跌 28.9%；包摄于上市公司股东的净利润亏本98.5亿元，同比下跌199.8%。基本每股亏本0.83元，同比下跌198.6%。
从数据上看，这是一份荒谬晦气的收货单。
但房地产行业有其额外性，营收是滞后的。
比如当今的营收，简略是三年前卖出去的屋子。当今卖出去的屋子，不可立时杀青营收，需要先计入协议欠债，然后在交房、验房等法度不同比例证明收入。
公司的协议欠债也达到了频年来最低点，改日几年公司的营收畛域会合手续缩水。
关于万科来说，作念大畛域如故没特兴趣兴趣，高质料发展才是改日。
公司在半年报中称，一是确保高质料寄托：全力作念好寄托使命，瞻望全年寄托18.8万套。二是积极化解债务：确保公开债按期凯旋偿还。三是转型高质料发展：聚焦主业，坚合手抽象住区设备、物业劳动和租借住宅三大中枢业务，积极鼓励非主业投资退出，清算和转让非主业的财务投资。
功绩发布会上，关系阐扬东谈主称，上半年万科集团全力销售，回款率超100%，二季度规划性现款流净额较一季度彰着改善，杀青42亿元正向现款流，年内已无境外公开债。
早在国外作念空万科的时辰，星空君就暗示，万科当今的气象天然不太好，但还没那么差。和恒大不同，万科的优质财富荒谬多，不可能到崩盘的地步。
这就好像班里的短跑体育生去作念了个阑尾炎手术，你认为他快挂了非要选坟场相同离谱。
由此可见，在毛衣战以外，信息战（当今正在HVV）、金融战早就打响了。
三、从轻财富到轻杠杆：房地产的改日
要是说万科靠轻财富重运营在雪崩的时辰得到了保全，那么下一步的发展靠的即是轻杠杆。
什么？房地产还能发展？
像10年前那种发展是不本质了，但宽泛的改善需求会遥远存在，存量市集依然活跃。
从刻下的政策解读来看，星空君认为改日普及现房走动。
牛奶姐姐 足交2023岁首使命文告里屡次把房地产列入大量徒然，这亦然把房地产的属性从投资品变为汽车类的大量徒然品的“官宣”，意味着将来现房销售可能会成为常态。
关于房地产企业来说，现房走动最大的特质即是要我方承担资金老本，这就不可靠上杠杆来拿地教悔。
唯有轻杠杆，才气守护房地产市集的健康发展。
这少量万科又走在了前头，公司宁可松手利润，也要还债，镌汰融资老本，松开杠杆。
江财（公司CFO韩慧华商讨生母校）居然是所勤学校。
关于其他房地产企业来说，毁灭幻想黄色电影，比着万科抄功课，是惟一的出息。
